0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кому может понадобится покупка или аренда недвижимости ориентированной под коммерческое использование?

Как выкупить арендуемую госнедвижимость

Госкомимущество Беларуси разместило на своем сайте рекомендации арендаторам, как им выкупить арендуемую недвижимость. Приведем наиболее интересные, на наш взгляд, советы этого гос­органа для тех, кто все еще раздумывает, стоит ли ему вступать в подобные отношения с государством.

Три условия – необходимые и достаточные

Исходя из положений Указа Президента от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» (далее – Указ № 294) субъекты хозяйствования, которые арендовали находящуюся в собственности государства недвижимость как минимум три года и при этом выполняли свои обязанности по договорам аренды надлежащим об­разом в течение всего этого трехлетнего периода, имеют своеобразный бонус от собственника. Им дается право преимущественного приобретения такого имущества по рыночной стоимости, причем на его оплату предоставляется рассрочка до 5 лет с момента заключения договора купли-продажи. Правда, платежи в счет оплаты будут ежемесячно ин­дексироваться.

Аналогичная норма содержится и в Положении о порядке распоряжения государственным имуществом, утв. Указом Президента от 10.05.2019 № 169 «О распоряжении государственным имуществом» (далее – Положение), которое вступит в силу с 15 ноября 2019 г.

Следовательно, чтобы реализовать указанное право льготного выкупа, необходимо одновременное выполнение трех условий:

1) срок аренды имущества арендатором должен составлять не менее трех лет;

2) арендатор должен надлежащим образом исполнять договор аренды;

3) собственник должен принять решение о продаже арендуемого объекта и направить арендатору соответствующее уведомление. Другой вариант: арендатор по собственной инициативе направил обращение арендодателю о желании выкупить арендуемое имущество, а тот, в свою очередь, дал согласие на его продажу.

Что такое «надлежащее исполнение»

При изучении указанных условий неизбежно сталкиваешься с вопросом, что такое «надлежащее исполнение» обязательств по договору аренды. Кажется, что оценка этого условия всегда носит субъективный характер, и без разъяснений, что под ним понимать, не обойтись.

Госкомимущество, зная, что такие вопросы обязательно возникнут, разъяснило и их. В первую очередь, оно напомнило, что, согласно ст. 290 Гражданского кодекса (далее – ГК), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Поэтому для целей продажи арен­дуемого имущества арендаторам, по мнению ГКИ, под надлежащим ис­полнением договорных отношений следует понимать выполнение совокупности следующих условий:

1) на момент согласия собственника о продаже арендуемого имущества и до момента принятия им решения о его отчуждении арендатору должны отсутствовать:

– задолженность по уплате аренд­ных и иных платежей (штрафов, пеней, платежей, связанных с расходами на содержание, эксплуатацию, текущий ремонт, коммунальные услуги и т.п.);

– факты неисполнения иных обязательств по договору аренды;

2) в случае осуществления без письменного разрешения арендодателя перепланировки или улучшений, неотделимых без вреда для имущества и его конструкций, арендатор должен либо привести арендуемое имущество в прежнее состояние, либо осуществить госрегистрацию произведенных изменений, а также упла­тить штрафные санкции за такие изменения в имуществе (если они были наложены).

Таким образом, чтобы считаться арендатором, достойным продажи госимущества в рассрочку, нужно всего лишь не иметь долгов перед арендодателем и по-хозяйски (в хорошем смысле этого слова) относиться к арендуемому имуществу.

Судьба составных частей и принадлежностей

Понятно, что любой объект недвижимости сам по себе функционировать не может – к нему должны быть подведены инженерные сети, иногда необходимы какие-то вспомогательные сооружения. Даже обыч­ный забор вокруг отдельно стоящего объекта и так называемые места общего пользования могут стать проблемой, если сам объект будет продан, а они останутся в чужой собственности.

Госкомимущество не забыло и про этот аспект, сославшись уже на ст. 135 ГК, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), должна следовать судьбе главной вещи, если в договоре не установлено иное.

В «преломлении» данной нормы на продажу арендуемого госимущества это, по мнению ГКИ, означает, что в состав отчуждаемого объекта аренды можно включать его составные части и принадлежности (инженерные сети, забор, вспомогательные сооружения, места общего пользования и т.п.), которые арендатор до отчуждения не арендовал. Отметим, что в его состав также разрешено включать составные час­ти и принадлежности, которые были выявлены при проведении техинвентаризации объекта, осуществляемой перед госрегистрацией прав на него.

Кроме перехода к арендатору прав собственности на указанные части объекта это также имеет и весьма положительный для арендатора финансовый аспект: на приобретение всех этих составных частей и принадлежностей должна распространяться та же рассрочка оплаты, что и на сам объект.

Неотделимые затраты на улучшение

А что делать с затратами на улучшение арендуемого объекта, которое арендатор произвел за свой счет и на вполне законных основаниях, своевременно получив письменное согласие арендодателя, и которое невозможно отделить, не причинив ему вреда? Согласно разъяснению ГКИ, при реализации такого объекта арендатору его рыночная стоимость должна быть уменьшена на сумму затрат последнего на эти улучшения. Естественно, если такие затраты уже были арендатору возмещены, никакого уменьшения стоимости продаваемого объекта не производится.

Отметим, что, согласно постановлению ГКИ от 18.01.2013 № 6, в котором содержится толкование отдельных норм Указа № 294, сделанных госкомитетом в рамках полученных им полномочий:

при определении рыночной стоимости объекта недвижимости она уменьшается на сумму затрат по улучшению арендуемого имущества, которая относится на увеличение его стоимости (модернизация, реконструкция, проведение иных аналогичных работ);

сумма затрат на неотделимые улучшения, на которые производились эти затраты, определяется исходя из их остаточной стоимости и рассчитывается на момент определения рыночной стоимости продаваемого объекта;

при расчете остаточной стоимости указанных улучшений их физический износ определяется путем осмотра и установления их фактического состояния. Если же осмотр объекта по каким-то причинам невозможен, для ее определения применяется метод нормативного износа.

Когда в выкупе будет отказано

В разъяснении ГКИ приведен и исчерпывающий перечень ситуаций, когда с предложением о выкупе объекта недвижимости можно и «не соваться» – все равно откажут. Таких ситуаций всего три.

Во-первых, отказа следует ожидать, если арендуется часть объекта (например, одно помещение в нем), а собственник решил продать все здание (сооружение) в «одни руки». То же самое касается даже отдельного здания (сооружения) в случае, когда продать решено целый комплекс зданий, объединенных по каким-то признакам.

Во-вторых, нельзя будет выкупить помещения, которые арендовать можно, но нельзя «вычленить» исходя из требований законодательства о госрегистрации недвижимости, на­пример, часть изолированного помещения или те же места общего пользования.

В-третьих, «палки в колеса» вполне могут вставить местные органы власти, включив арендуемое имущество, находящееся в коммунальной собственности, в специальные перечни, которые отвечают неким установленным Мингорисполкомом либо горисполкомами областных городов критериям.

Коммерческая недвижимость: как выгодно купить проблемный объект

В последнее время на рынке недвижимости всё чаще появляются объекты по привлекательной стоимости. В том числе и проблемные – недостроенные здания, объекты с обременениями и т.д. Благоприятное ли сейчас время для подобных сделок, и что нужно делать, чтобы получить от такой покупки только выгоду, megapolis-real.by узнал у эксперта Адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» Дмитрия Ковальчика.

Читать еще:  Скамья для дачи чертежи

— Сложившаяся в последние годы экономическая ситуация стала разрушительной для ряда бизнесов и проектов. В то же время она несет новые возможности – собственники активов, которые находятся в тяжелом финансовом положении либо в процедуре банкротства, вынуждены уступать в стоимости, а значит, другие участники рынка могут по привлекательной цене приобрести активы, которые стали обременительными для нынешних владельцев.

На рынке коммерческой недвижимости сегодня есть целый ряд предложений по продаже объектов со значительным дисконтом. Причем продаются как готовые здания и помещения, так и недостроенные объекты, по постройке которых планам нынешних собственников не суждено было сбыться.

— Допустим, у нас есть деньги, и мы хотим выгодно купить объект коммерческой недвижимости. На какие моменты в таком случае стоит обратить внимание? Какие есть подводные камни?

— Прежде всего, необходимо изучить сам объект недвижимости, который вас заинтересовал. Советуем начать с получения актуальных выписок из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ) в отношении интересующего объекта недвижимости, а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Получить такие выписки за небольшую плату может любое лицо в отношении любого земельного участка или капитального строения в местном агентстве по государственной регистрации недвижимости. Перечень и контакты агентств можно посмотреть на сайте Национального кадастрового агентства. Онлайн доступ к ЕГРНИ также есть у риэлтерских агентств, у многих адвокатских бюро.

Такие выписки содержат важнейшую информацию об объекте недвижимости: кто является собственником, каковы назначение и общая площадь объекта, имеются ли обременения прав на него – залоги, аресты, запреты на совершение регистрационных действий, и т.д. Как правило, в выписке также указаны основания приобретения недвижимости нынешним собственником. Рекомендуем запросить все указанные в выписках документы и проверить, надлежащим ли образом оформлена сделка и передача прав на объект, произведен ли расчет за него, и т.д.

Помимо этого, данные ЕГРНИ позволяют определить, на каком земельном участке юридически закреплено капитальное строение, каково целевое назначение земельного участка, кому и на какой срок предоставлены права на него, какие еще строения расположены на участке. Зная кадастровый номер участка, визуально посмотреть его границы можно с использованием публичной кадастровой карты.

— Стоит ли обращать внимание на технический паспорт объекта? Или хватит только подобных выписок?

— Технический паспорт нужно изучать обязательно, и особенно важно здесь сверить поэтажные планы объекта с его фактическим состоянием. При наличии самовольной реконструкции или перепланировки, о которых продавец может и умолчать, у нового собственника могут возникнуть не только обязательства по уплате штрафа, но и значительные сложности с узакониванием таких незарегистрированных изменений.

— Какую роль может сыграть расположение объекта?

— Если здание или сооружение является частью производственной или складской площадки, то высока вероятность, что на том же земельном участке расположены здания еще нескольких собственников, которым участок принадлежит на долевом праве. В последующем не исключены спорные ситуации относительно пользования таким земельным участком, а также расположенных на нем парковок, проездов и другого имущества. Может возникнуть спор и в связи с реконструкцией имеющихся объектов недвижимости или строительством новых.

Не лишним будет изучить и градостроительную документацию. Особенно если приобретаемый объект расположен в городе Минске или в областном центре. Необходимо выяснить, не планируется ли строительство на данной территории новых объектов со сносом уже существующих. Если недвижимость приобретается для целей ее перепрофилирования, то важно понимать, соответствует ли планируемое новое назначение градостроительной документации.

Важным является и вопрос доступных коммунальных ресурсов. Если речь идет о покупке изолированного помещения в здании, то следует выяснить, кто отвечает за эксплуатацию и обслуживание здания, создано ли товарищество собственников. Каковы ежемесячные примерные расходы по эксплуатации здания (лифты, системы кондиционирования, мойка фасада в высотных зданиях, и т.п.), в каком объеме и на каких условиях предоставляются электроэнергия и другие коммунальные ресурсы? Ответы на эти вопросы помогут вам рассчитать возможные расходы и уже на этом основании принять решение о покупке. В противном случае ваши затраты могут оказаться неожиданными.

— Особый интерес сейчас вызывают сделки с недостроенными объектами. Какие причины, помимо тяжелого финансового положения, заставляют собственников прекращать строительство и продавать такие объекты? И вопрос уже юридический: разрешаются ли законодательством сделки с недостроенными объектами?

— Сегодня в продаже имеются недостроенные объекты разной степени готовности. Причины их продажи могут быть различными. В одних случаях собственник воспользовался возможностью выгодно получить права на землю «на перспективу», но до серьезного строительства дело так и не дошло. В других – застройщик не смог получить финансирование, не справился с инвестиционным проектом по другим обстоятельствам. Могут быть и другие, в том числе «скрытые», причины продажи – например, выявившаяся проблема значительных вложений в инфраструктуру объекта и инженерные сети; ограничения, установленные градостроительной документацией; дополнительные условия строительства со стороны местных органов власти, и т.д.

Сделки с недостроенными объектами законодательством разрешены по общему правилу, при условии предварительной консервации такого объекта и государственной регистрации его в качестве незавершенного законсервированного капитального строения, то есть объекта недвижимости. В процессе такой регистрации на незавершенное строение составляется технический паспорт и осуществляется государственная регистрация объекта с внесением информации о нем в ЕГРНИ. Затем, уже после завершения строительства и приемки объекта в эксплуатацию, производится государственная регистрация изменения объекта, включая изменение его «статуса» на капитальное строение (здание, сооружение). В случае продажи недостроенного объекта государством, а также при определенных случаях – при продаже таких объектов в процедуре банкротства, допускается их отчуждение и без предварительной регистрации в качестве недвижимости.

— Не все продавцы открыто рассказывают обо всех трудностях, с которыми они столкнулись при строительстве. Как обезопасить себя от подобных ухищрений?

— При покупке незавершенного объекта крайне важно провести тщательную юридическую и техническую проверку с привлечением специалистов. Вот лишь некоторые из вопросов, на которые следует обратить внимание.

* Прежде всего, рекомендуется изучить права на земельный участок и срок их действия. Часто земельные участки для строительства предоставляются на достаточно короткий срок. Если этот срок истекает или уже истек, то для продолжения строительства потребуется либо его продлить, либо заново пройти процедуру получения земельных участков. А это уже может быть сопряжено со значительными дополнительными расходами для нового собственника.

* Необходимо учитывать, что действующее на сегодняшний день законодательство не допускает раздел и изменение целевого назначения земельных участков, предоставленных для строительства зданий или сооружений, до завершения их строительства. Поэтому назначение земельного участка должно соответствовать планам покупателя в отношении того объекта недвижимости, который должен быть на нем построен.

* Также следует помнить, что новому покупателю придется обновить либо заново собрать весь комплект разрешительной документации на строительство, включая технические условия на его инженерное обеспечение, заключения и согласования государственных и иных уполномоченных органов, и организаций. Не лишним будет ещё до совершения сделки проверить, существует ли на сегодняшний день возможность подключения к сетям и получения достаточного для эксплуатации построенного объекта объема электрической энергии, водоснабжения, и других ресурсов. Даже если продавец предоставил вам выданные ранее технические условия и уверяет, что проблем с подключением не возникнет, это не гарантирует того, что эти условия действительны и на настоящее время. Проверьте также, какие требования предъявляются в отношении пожарной безопасности объекта, организации дорожного движения и подъездных путей к нему.

Читать еще:  Как утеплить металлическую входную дверь

* Как уже упоминалось выше, рекомендуется проверить требования градостроительной документации в отношении данной территории.

* Стоит помнить: для завершения строительства и приемки объекта понадобится проектная и исполнительская документация. Нужно проверить наличие и комплектность данной документации, заранее согласовать с продавцом порядок и оформление передачи документации и прав на нее покупателю.

* Ещё одно действенное средство для предвосхищения спорных ситуаций – привлечение инженеров к обследованию объекта. Специалисты смогут проверить соответствие проектной документации и техническое состояние объекта, в том числе, надлежащее проведение консервации, состояние несущих конструкций и других элементов строения.

* Нельзя упускать из внимания и строительные материалы и оборудование. Нужно проверить права продавца на данные объекты – как использованные в строительстве, так и складируемые на площадке или в других местах ранения, – наличие споров в отношении этих материалов. В отношении лифтов и другого оборудования рекомендуем обратить особое внимание на гарантийные сроки, которые могут исчисляться с момента поставки этого оборудования, а значит, к моменту покупки недостроенного объекта уже могут истечь.

* Важный момент – нормативный срок строительства объекта и возможности его продления при корректировке проектной документации. Нарушение нормативных сроков строительства может иметь для собственника объекта крайне негативные налоговые последствия в части налога на недвижимость и платежей за землю.

— Какие корпоративные документы имеет смысл запросить у продавца?

Учитывая, что продавец недвижимости может находиться в неблагоприятной финансовой, в том числе предбанкротной ситуации, целесообразно проверить не только покупаемый объект недвижимости, но и непосредственно его продавца. Помимо учредительных документов, корпоративных решений о сделке и подтверждения полномочий представителя продавца рекомендуется запросить бухгалтерскую отчетность продавца, проверить наличие как минимум за прошедшие несколько месяцев судебных споров с его участием, задолженности перед бюджетом, долгов по исполнительным производствам и т.п. Достаточно большой объем информации можно получить из открытых источников – на сайтах государственных органов или с использованием сайтов-агрегаторов, таких как kartoteka.by. В некоторых случаях можно запросить расширенную выписку из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которая также доступна любому лицу.

— Можете ли вы привести пример подобных сделок из своей практики? Особенно интересуют сделки, в которых покупатель столкнулся с теми или иными проблемами.

— К сожалению, спорных ситуаций достаточно много. Например, по договору купли-продажи общество с ограниченной ответственностью приобрело изолированное помещение у частного унитарного предприятия. Договор купли-продажи и переход права собственности на объекты были надлежащим образом зарегистрированы. По просьбе покупателя в договоре было указано, что часть денежных средств перечисляется банку, в залоге у которого находилось помещение. Продавец также уведомил покупателя о наличии просроченного долга перед другим юридическим лицом (как оказалось – аффилированным с продавцом) и просил погасить указанный долг непосредственно кредитору, что также было указано в договоре купли-продажи в разделе о порядке расчетов.

Казалось бы, сделка закрыта, все довольны. Но не так все просто.

Спустя два года покупатель получил исковое заявление, из которого следовало, что предприятие, выступавшее продавцом недвижимости, находится в процедуре банкротства, и управляющим заявлены в суд требования о признании договора купли-продажи недействительным! В иске управляющий указал, что в результате сделки произошло уменьшение имущества истца, что и привело к частичной утрате кредиторами возможности получить удовлетворение своих требований по обязательствам истца за счет его имущества.

Оказалось, что после совершения сделки продавец не исполнил налоговые обязательства, а также обязательства перед другими кредиторами. Бухгалтерский учет и первичная учетная документация компании были утеряны.

Что нам говорит законодательство: в соответствии с Законом Республики Беларусь «Об экономической несостоятельности (банкротстве)», сделки должника по иску управляющего могут быть признаны судом недействительными. Срок оспаривания таких сделок, в зависимости от обстоятельств составляет от 6 месяцев до 3 лет.

В указанном случае покупатель сумел доказать, что цена продажи помещения соответствовала его рыночной стоимости, а неисполненные налоговые обязательства возникли у продавца уже после совершения сделки. Кроме того, покупателем были представлены доказательства отсутствия его афилированности с продавцом. Суд в признании сделки недействительной отказал.

Как мы видим, в данном случае все обошлось. А вот если бы сделка была признана недействительной (например, в случае если указанная в договоре цена помещения была занижена), то покупатель лишился бы помещения и претендовал бы на возврат уплаченных им денег в белорусских рублях ряду кредиторов последней, пятой очереди. А с учетом значительной задолженности должника перед бюджетом, свои деньги обратно покупатель вряд ли бы получил.

О подводных камнях при покупке объектов в процедуре банкротства, нюансах ценообразования и налогообложения читайте в следующей статье.

Кому может понадобится покупка или аренда недвижимости ориентированной под коммерческое использование?

Рекомендации по вопросам выкупа арендаторами арендуемого ими недвижимого имущества

В соответствии с подпунктом 6.8 пункта 6 Указа Президента Республики Беларусь от 4 июля 2012 г. № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» (далее – Указ № 294), если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, юридические лица и индивидуальные предприниматели, не менее трех лет арендующие находящееся в собственности Республики Беларусь недвижимое имущество, надлежащим образом исполняющие свои обязательства по договору аренды за указанный период, в случае принятия решения об отчуждении этого имущества имеют право его преимущественного приобретения по рыночной стоимости с предоставлением рассрочки оплаты до пяти лет с ежемесячной индексацией платежей со дня заключения договора купли-продажи.

Пунктом 8 Положения о порядке распоряжения государственным имуществом, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 10 мая 2019 г. № 169 «О распоряжении государственным имуществом» (далее – Положение) и вступающего в законную силу с 15 ноября 2019 г., установлена аналогичная норма.

Таким образом, для реализации права преимущественного приобретения государственного недвижимого имущества необходимо соблюдение одновременно трех условий:

срок аренды этого имущества должен быть не менее трех лет;

обязательства по договору аренды должны исполняться надлежащим образом;

собственником принято решение об отчуждении арендуемого имущества и арендатору направлено соответствующее уведомление либо арендатор самостоятельно направил обращение о намерении выкупить арендуемое им имущество и собственник выразил согласие на продажу.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Поэтому для целей продажи арендуемого имущества и применения нормы подпункта 6.8 пункта 6 Указа № 294 и пункта 8 Положения под надлежащим исполнением договорных отношений следует понимать выполнение совокупности следующих условий:

1. отсутствие на момент согласия собственника на продажу арендуемого имущества и до момента принятия им решения об его отчуждении арендатору:

задолженности по уплате арендных и иных платежей (штрафов, пеней, платежей, связанных с расходами на содержание, эксплуатацию, текущий ремонт, коммунальные услуги и т.п.);

фактов неисполнения иных обязательств по договору аренды;

2. приведение арендатором арендуемого имущества в прежнее состояние (либо обеспечение государственной регистрации его изменений) в случае осуществления без письменного разрешения арендодателя перепланировки или улучшений, неотделимых без вреда для имущества и его конструкций, а также уплата арендатором штрафных санкций (при их наличии).

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Читать еще:  Инструкция по созданию игрушечного НЛО

Таким образом, в состав продаваемого объекта аренды могут быть включены его составные части и принадлежности (инженерные сети, забор, вспомогательные сооружения, места общего пользования и т.п.), ранее не арендованные арендатором, а также выявленные при проведении технической инвентаризации, осуществляемой для целей государственной регистрации прав на него.

Пунктом 8 Положения также предусмотрено, что в состав продаваемого объекта аренды могут быть включены составные части и принадлежности капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, не арендованные арендатором.

Соответственно при включении в состав продаваемого объекта аренды таких составных частей и принадлежностей на них может быть предоставлена предусмотренная подпунктом 6.8 пункта 6 Указа № 294 и пунктом 8 Положения рассрочка оплаты.

Если арендатор произвел за счет собственных средств в установленном порядке и с письменного согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для такого имущества, при продаже этому арендатору объекта аренды его рыночная стоимость при ее определении уменьшается на сумму затрат, понесенных этим арендатором на указанные улучшения, если арендатору не возмещались указанные затраты (часть третья подпункта 6.8 пункта 6 Указа № 294, часть шестая пункта 8 Положения).

Согласно постановлению Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 18 января 2013 г. № 6 «О толковании нормы Указа Президента Республики Беларусь от 4 июля 2012 г. № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом»:

рыночная стоимость при ее определении уменьшается на сумму затрат по улучшению арендуемого имущества, которая относится на увеличение его (имущества) стоимости (модернизация, реконструкция, проведение иных аналогичных работ);

такая сумма затрат определяется исходя из остаточной стоимости неотделимых улучшений, на которые производились эти затраты, и рассчитывается на дату определения рыночной стоимости выкупаемого арендатором государственного имущества;

при расчете остаточной стоимости неотделимых улучшений их физический износ определяется на основе осмотра и установления их фактического состояния. В случае если объект недоступен для осмотра, возможно применение метода нормативного износа.

Особенности процедуры независимой оценки неотделимых улучшений арендуемого имущества предусмотрены техническим кодексом установившейся практики ТКП 52.3.01-2015 (33520) «Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества», утвержденным приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20 августа 2015 г. № 179.

С учетом нормы подпункта 1.5 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» независимая оценка государственного имущества для совершения с ним сделок и (или) иных юридически значимых действий проводится государственными организациями, организациями, доля государственной собственности в уставном фонде которых составляет более 50 процентов, осуществляющими оценочную деятельность, а также организациями, созданными Белорусской торгово-промышленной палатой.

На основании изложенного при выкупе арендуемого более 3 лет государственного имущества его стоимость, уменьшенная на стоимость произведенных неотделимых улучшений, определяется указанными организациями при проведении оценки рыночной стоимости такого имущества в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При формировании задания на оценку необходимо указать о наличии неотделимых улучшений арендуемого имущества и об определении их стоимости.

Арендодатель вправе отказать арендатору в преимущественном выкупе арендуемого им имущества, в том числе если:

арендуется капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, их часть, а собственником принято решение о продаже комплекса зданий либо всего капитального строения соответственно;

арендуются помещения, вычленение которых не представляется возможным в силу требований законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (например, места общего пользования, части изолированных помещений и т.п.);

арендуемое имущество, находящееся в коммунальной собственности, подпадает под выработанные Мингорисполкомом, горисполкомами областных центров критерии в отношении объектов аренды, которые не могут быть предложены для отчуждения арендаторам.

Правила реализации права преимущественного приобретения негосударственного недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности хозяйственным обществам с долей государства в уставном фонде более 50 процентов, а также хозяйственным обществам, в которых они являются участниками, законодательством не установлены.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 210 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

В соответствии с Законом Республики Беларусь от 9 декабря 1992 г. № 2020-XII «О хозяйственных обществах» к компетенции общего собрания участников, а также совета директоров (наблюдательного совета) отнесены вопросы принятия решений о крупных сделках и сделках, в совершении которых имеется заинтересованность аффилированных лиц в зависимости от стоимости активов, а также иные вопросы, предусмотренные уставом.

Согласно пункту 11 Положения о представителях государства в органах управления хозяйственных обществ, акции (доли в уставных фондов) которых принадлежат Республике Беларусь либо административно-территориальным единицам, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16 мая 2008 г. № 694, представитель государства обязан согласовывать письменно с органом, осуществляющим владельческий надзор, свою позицию по выносимым на рассмотрение общего собрания участников и совета директоров (наблюдательного совета) вопросам отчуждения имущества.

С учетом указанных норм совет директоров (наблюдательный совет) вправе принять решение о выкупе арендатором арендуемого им имущества, принадлежащего на праве собственности хозяйственным обществам с долей государства в уставном фонде более 50 процентов, а также хозяйственным обществам, в которых они являются участниками, в случаях, предусмотренных уставом.

Поэтому с целью урегулирования возникающих на практике вопросов, связанных с продажей такого имущества, представителю государства в совете директоров (наблюдательном совете) хозяйственного общества с долей государства в уставном фонде более 50 процентов, а также хозяйственных обществ, в которых оно является участником, необходимо инициировать:

1. внесение дополнений в устав этого общества (если это не было сделано ранее) об обязательном рассмотрении на их совете директоров (наблюдательном совете) обращений арендаторов по выкупу арендуемого ими имущества, в том числе с возможностью предоставления рассрочки оплаты;

2. подготовку советом директоров (наблюдательным советом) поручения исполнительному органу:

в обязательном порядке представлять на рассмотрение этого совета обращения арендаторов по выкупу арендуемого ими имущества;

утвердить локальные акты по порядку и сроку рассмотрения обращений арендаторов по выкупу арендуемого имущества, предусмотрев в них в том числе условия реализации такого имущества, подходы к определению его стоимости (вид стоимости, срок ее определения, оплату услуг оценщика и т.п.);

включать в договор аренды информацию об условиях и порядке выкупа арендуемого имущества.

При рассмотрении обращений арендаторов по выкупу арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности хозяйственным обществам с долей государства в уставном фонде более 50 процентов, а также хозяйственным обществам, в которых они являются участниками, возможно руководствоваться сформированными настоящими рекомендациями подходами в отношении продажи арендуемого государственного недвижимого имущества в части определения критериев надлежащего исполнения договорных отношений, выкупаемого состава объекта аренды, стоимости неотделимых улучшений, оснований для отказа в выкупе арендуемого имущества.

Договор аренды недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности хозяйственным обществам с долей государства в уставном фонде более 50 процентов, а также хозяйственным обществам, в которых они являются участниками, предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (статья 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Председатель
Государственного комитета
по имуществу Республики Беларусь А.А.Гаев

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector